April–Augusti 2025: Evidens för en definitiv marknadsvändning
Transaktionsmarknadens återhämtning
Den svenska transaktionsmarknaden för kommersiella fastigheter visar en stark återhämtning med en volym på 37 miljarder SEK under Q2 2025, vilket motsvarar en ökning med 21 % jämfört med föregående år. Detta markerar en tydlig vändning från bottennivån 2023 på cirka 90 miljarder SEK årligen. Enbart juli 2025 stod för cirka 20 miljarder SEK i transaktioner – den starkaste enskilda månadsvolymen på flera år.
Bostadssegmentet leder utvecklingen med 25 miljarder SEK i transaktioner under första halvåret 2025, en ökning med 123 % jämfört med föregående år, och står nu för 48 % av den totala marknadsaktiviteten. Nordic Credit Rating prognostiserar “högre transaktionsvolymer och en återgång till projektutveckling under 2025”, med företag som skiftar fokus “från finansiell riskhantering till förnyad tillväxt”. Denna institutionella optimism bekräftas av faktiska marknadsutfall som överträffar förväntningarna.
“Transaktionsmarknaden har tydligt öppnat upp, och vi har nu ett mycket starkt utgångsläge. Det är första gången på flera år vi ser ett så starkt affärsflöde, och det ger oss en fantastisk grund för fortsatt expansion. Vi ska både spetsa och bredda med fler internationella stora affärer, men också fler lokala och regionala. Med vårt starka team i ryggen är jag övertygad om att vi kan ta oss upp i en helt annan skala än tidigare,” säger Per Svensson, Founder & Head of Capital Markets Sweden Croisette
Finansierings- och yieldmiljö
Prime-yielderna har komprimerats inom alla större segment, vilket signalerar ökat investerarförtroende och tillgång på kapital. Kontorsyield i Stockholms CBD har sjunkit till 3,90 %, medan logistikyielden minskat med 10 punkter till 4,90 % i Stockholm och Göteborg. Mest anmärkningsvärt är att prime-yielderna för bostäder pressats till 3,95 % i Stockholm, 4,45 % i Göteborg och 4,60 % i Malmö.
Riksbankens penningpolitiska lättnader har haft en avgörande betydelse, med en styrränta som sänktes till 2,0 % i juni 2025 och bibehölls genom augusti, med signaler om ytterligare möjliga sänkningar. Denna expansiva policy har avsevärt förbättrat finansieringsförutsättningarna jämfört med det restriktiva klimatet 2022–2023.
Institutionella kapitalflöden
Utländskt institutionellt kapital har återvänt med kraft till den svenska marknaden. Internationella köpare står nu för 26 % av bostadstransaktionerna (över 5 miljarder SEK i volym) under 2025. Colliers Research konstaterar att ”utländskt kapital återigen flödar in i Sverige” med ”välkapitaliserade, långsiktiga investerare” som riktar in sig på reglerade marknadssegment.
Stora internationella transaktioner illustrerar utvecklingen: KKR har förvärvat logistikfastigheter i Sverige för över 60 miljoner euro och genomfört en forward purchase-investering i bostäder i Stockholm. Mest uppseendeväckande är Brookfields åtagande om 10 miljarder USD för ett AI-datacenter i Strängnäs – en av de största enskilda fastighetsinvesteringarna i Nordens historia.
Operationell prestation
De börsnoterade fastighetsbolagen visar tydlig återhämtning i fundamenta. Balder rapporterade en hyresintäktstillväxt på 7,0 % och ett driftsöverskott på 1 733 miljoner SEK (+7,6 % YoY) i Q2 2025. Castellum uppvisade jämförbar hyrestillväxt, fick en höjd Moody’s-rating till Baa2 samt refinansierade skulder om 10 miljarder SEK. Även tidigare pressade SBB rapporterade en tillväxt på 1,3 % i jämförbara hyresintäkter och kraftigt minskade förluster.
Vakansgraden stabiliseras i kärnsegmenten. I Stockholms CBD sjönk kontorsvakanser till 8,0 %, medan logistikvakanser i Stockholm minskade till 12,5 %. Logistiksektorn uppvisar särskild styrka då 75 % av Q2:s färdigställda ytor (56 700 kvm) redan var förhyrda vid färdigställande.
Sektorspecifika höjdpunkter
Hyresbostadsmarknaden fortsätter att uppvisa motståndskraft, stödd av reglerade hyror och demografiska drivkrafter. Sverige såg 224 000 kvm logistikfärdigställanden under H1 2025, vilket indikerar sund projektutveckling. I Göteborg ökade logistikhyrorna med 2,6 % på kvartalsbasis till 1 000 SEK/kvm, vilket visar på regional prissättningsstyrka.
Podcasts med ledande branschprofiler bekräftar denna positiva utveckling, där juli 2025 beskrivs som en månad med ”många affärer som blivit kända under slutet av Q2” och förväntningar om ”hög aktivitet under hösten 2025”. Transaktionsvolymerna bedöms nå 175 miljarder SEK för helåret 2025.
Elvis Miglans
Senior Research Analyst,
Capital Markets, Stockholm
+46 761 14 04 46
elvis.miglans@croisette.se
